Em maio de 2013, a OCDE elegeu Portugal como um dos melhores países do mundo onde comprar e possuir bens imóveis. De acordo com a OCDE, o mercado imobiliário português está subvalorizado e a relação preço/locação faz de Portugal, sem dúvida, o mercado imobiliário mais atraente da Europa continental.
Em artigo publicado em 24 de janeiro de 2017, intitulado London, the World's Alpha City But You Should Look At Lisbon In 2017 (Londres, a cidade número um do mundo, mas dê uma olhada em Lisboa em 2017), a Forbes afirmou que "a capital portuguesa, em particular, parece estar preparada para se tornar ainda mais popular entre os compradores globais. Tanto o relatório de 2017 das Cidades Alfa como um estudo anterior da Christie's International Real Estate a escolheram como ‘cidade a se observar’, pela combinação de programas imobiliários acessíveis e de investimento estrangeiro – o Golden Visa, que atrai o mercado não europeu, e o Programa de Residentes Não Habituais, que está orientado aos europeus que desejam mudar-se para Portugal – aliado a uma atmosfera acolhedora, economia próspera e embasada na tecnologia, clima excelente e cultura vibrante. Entre outros, Lisboa foi nomeada cidade do ano pelo Design Awards 2017 da revista Wallpaper.
O mercado imobiliário de Portugal é altamente desenvolvido, tem alta qualidade de serviços em todos os setores e presença considerável de residentes estrangeiros, além de ser bastante transparente e contar com vários consultores e agentes internacionais. Finalmente, vale salientar que as leis que regem os contratos de locação são bem liberais e despejar um inquilino que não pague o aluguel é um processo relativamente rápido.
Em suma:
• Mercado altamente desenvolvido e transparente
• Alta qualidade de serviços em todos os setores
• Presença considerável de residentes estrangeiros
• Vários consultores e agentes internacionais
• Preços dos imóveis em alta e previsão da maioria dos especialistas de que continuarão subindo pelo menos nos próximos 2 a 3 anos
A melhor localização para imóveis residenciais e comerciais é a área de Lisboa-Cascais-Sintra:
• Lisboa é o principal centro de decisão, e abriga, na cidade e arredores, sedes da maioria das grandes empresas e um grande polo turístico;
• O Aeroporto Internacional de Lisboa é o principal polo aéreo doméstico e internacional;
• A maioria das escolas internacionais estão localizadas nessa região.
A segunda melhor localização residencial é o Algarve, região mais ao sul de Portugal, que também tem um importante aeroporto, várias escolas internacionais e resorts de primeira linha, que atraem milhões de turistas e aposentados do norte da Europa.
Recentemente, a cidade costeira a noroeste, o Porto, também servida por importante aeroporto internacional, tem atraído muitos investidores internacionais e o mercado imobiliário local tem se expandido consideravelmente.
Aquecido pelo crescente influxo de turistas e novos residentes por todo o país, o interior de Portugal, tradicionalmente preterido em favor das áreas costeiras, também está atraindo investidores, motivados pela beleza da paisagem rural portuguesa e preços baixíssimos por toda parte.
De acordo com a legislação que regula a actividade de locações de curta duração ("Alojamento Local"), os municípios podem estabelecer zonas de contenção. Solicite aconselhamento específico antes de fazer qualquer aquisição.
• O setor imobiliário comercial oferece excelentes oportunidades, principalmente de salas de escritórios e estacionamentos.
• Propriedades rurais também estão amplamente disponíveis, muitas vezes a preços incrivelmente baixos.
• No entanto, a propriedade residencial continua a ser o tipo de imóvel mais popular, principalmente devido à versatilidade de uso, que pode incluir uso privado, bem como locações de curta ou longa duração.
Há vários incentivos oficiais em Portugal que visam a reabilitação de áreas urbanas, edifícios e até apartamentos. Essa reabilitação é incentivada por um enquadramento jurídico que, entre outras medidas, prevê menos burocracia, oferece grandes benefícios fiscais e estrutura financeira favorável.
Para realizar sua pesquisa de imóveis, há basicamente duas opções: você mesmo faz a pesquisa, começando pela Internet e depois contatando os agentes imobiliários mais conceituados; ou contrata um agente de pesquisa, que lhe oferece a vantagem de seu profundo conhecimento do mercado e acesso a imóveis não listados.
Geralmente, celebra-se um contrato de promessa de compra e venda e paga-se um sinal, após o que se concede a alguém (normalmente um advogado) uma procuração para que conclua os detalhes finais dos contratos e proceda à transferência de titularidade do imóvel, uma vez que os fundos necessários tenham sido transferidos para Portugal e toda a documentação esteja em ordem.
Além dos honorários advocatícios, o comprador do imóvel deverá pagar os seguintes impostos: imposto de transmissão pontual ("IMT") e imposto do selo ("IS") sobre o preço de compra ou sobre o valor atribuído ao imóvel pela Autoridade Tributária, o que for maior. O imposto do selo tem alíquota de 0,8% enquanto o imposto de transmissão varia de acordo com o tipo, uso e valor do imóvel. Tomando como exemplo um imóvel residencial, que não se destine a habitação permanente, a alíquota do imposto de transmissão é a seguinte:
• Valor até 92.407 euros, imposto de 1%
• Valor de 92.407 euros a 126.403 euros, imposto de 2%, menos 924,07 euros
• Valor de 126.403 euros a 172.348 euros, imposto de 5%, menos 4.716,16 euros
• Valor de 172.348 euros a 287.213 euros, imposto de 7%, menos 8.163,12 euros
• Valor entre 287.213 e 550.836 euros, imposto de 8%, menos 11.035,25 euros
• Valor entre 550,836 euros a 1,000,000 euros, imposto de 6%
• Valor acima de 1,000,000 euros, imposto de 7,5%
O registro da transferência de propriedade está sujeito a uma pequena taxa, normalmente de 375 euros por imóvel.
O imposto municipal anual ("IMI") sobre imóveis urbanos é devido por quem detenha um imóvel a 31 de dezembro e a alíquota varia entre 0,3% e 0,5% do valor atribuído pela Autoridade Tributária (imóveis rurais pagam alíquotas distintas).
Existem vários agentes imobiliários que prestam serviços de gestão imobiliária, incluindo o seguinte:
• Gestão de reforma e/ou decoração do imóvel;
• Busca de inquilinos;
• Negociação de contratos de locação;
• Controle de entrada e saída de inquilinos;
• Coleta de depósitos e aluguéis;
• Gestão de reparos e manutenção do imóvel;
• Gestão de contratos de serviços públicos;
• Pagamento dos impostos imobiliários.
Os honorários de gestão variam de acordo com o tipo de propriedade, estrutura jurídica do investimento, tipo de locação, etc., e devem ser negociados diretamente com o agente quando tudo estiver definido. Como regra geral, os honorários de gestão para locações de longa duração (> 1 ano) variam entre 8% e 15% do rendimento bruto, enquanto os relativos a locações de curta duração (1 ano) estão entre 20% e 40% do rendimento bruto do imóvel.
O rendimento líquido de locações auferido por proprietário não residente (pessoa física ou jurídica) ou por proprietário pessoa física residente é calculado para efeitos fiscais como rendimento bruto, menos custos diretos devidamente documentados, exceto custos financeiros (que não são dedutíveis do imposto a pagar). Esse rendimento líquido de locações é tributado a 28% no caso do não residente e, no caso de um proprietário pessoa física residente, é opcionalmente tributado a 28% ou a alíquotas progressivas.
A tributação das locações de curta duração é mais complexa e um potencial campo minado para proprietários desatentos, por isso você deve buscar aconselhamento profissional antes de entrar nesse segmento, seja por conta própria ou por meio de um gestor. Esse é um mercado relativamente novo e mesmo alguns gestores estabelecidos não têm conhecimento de todas as brechas legais possíveis. Para mais informações sobre o assunto, veja o tópico "Gestão de Locações de Curta Duração" nesta página.
Para o proprietário corporativo residente (seja empresa local ou filial local de empresa não residente), o rendimento bruto da locação e todas as despesas comerciais dedutíveis concorrem para o lucro da empresa, que é tributado à alíquota normal do imposto de renda pessoa jurídica, atualmente em 21%, mais sobretaxa municipal de até 1,5%, lembrando que há uma alíquota especial de 17%, que incide na primeira fatia de 15.000 euros do rendimento tributável.
Ganhos de capital da alienação de imóvel por pessoa física têm isenção fiscal total, se o imóvel for sua residência principal e se os rendimentos forem utilizados para comprar outra residência principal na UE.
Caso contrário, os ganhos de capital são tributados à alíquota de 28%, no caso de vendedor não residente (seja pessoa física ou jurídica); e 50% dos ganhos de capital líquidos são (a) incluídos no rendimento tributável total da pessoa física residente e tributados a alíquotas progressivas; (b) incluídos no cálculo do lucro tributável de empresa residente, sendo o lucro líquido atualmente tributado a 21%, mais sobretaxa municipal de até 1,5%. Neste último caso, a isenção de 50% está sujeita ao reinvestimento dos lucros no prazo de 2 anos.
A estrutura de investimento imobiliário depende de suas intenções:
• Apenas para possuir uma residência em Portugal, a solução mais prática e rentável é a propriedade privada direta.
• Caso pretenda investir um montante considerável em imóveis para aluguel, a melhor estrutura de investimento pode ser uma empresa da UE com sucursal em Portugal, porque:
01. A sucursal será tributada como empresa portuguesa normal e a distribuição de lucros à matriz é isenta.
02. Todas as despesas empresariais, incluindo os custos financeiros (dentro de certos limites) serão dedutíveis do imposto da sucursal.
03. Pode-se vender a matriz, em vez do próprio imóvel.